Alanud aasta prognoosid kinnisvaraturule ei ole roosilised. Euribori jätkuv tõus ja majanduse negatiivne väljavaade avaldavad kinnisvarahindadele survet ning tänaseks on elukondliku kinnisvara osturalli läbi saanud. Kuid viimaste aastate buumi taltumine tähendab pigem seda, et turg liigub tavapärasesse rütmi.
Euribor on ületanud kolme protsendi piiri ning kasvu pidurdumist ei ole Euroopa Keskpanga intressitõusude jätkumisel veel oodata. Samas pole intressid absoluutne kinnisvara turutrendi määraja: Eestis on veidi alla 560 000 asustatud eluruumi ning eluasemelaenu lepinguid oli 2022. aasta keskel sõlmitud ligi 190 000. Mis tähendab, et laenuga on seotud kolmandik Eesti kodudest ning ülejäänutele avaldab intressimäärade liikumine mõju vaid siis, kui neid hakatakse laenuga ostma.
Lähema kümnendi olulisem teema on demograafia. Pooled kodulaenudest võtavad 26–35-aastased inimesed, keda 2022. aastal oli statistikaameti andmetel Eestis ligi 180 000. Aastaks 2031 kahaneb see vanuserühm ligi 130 000 inimeseni ehk potentsiaalseid (esimese) kodu ostjaid on tänasega võrreldes 28% vähem.
Kahtlemata avaldab see mõju nõudlusele, kuid kas oleme kinnisvaras jõudnud kriisini? Kui 2022. aastal tehti Eestis korteriomandiga ligi 25 000 tehingut, siis tänavu langeb see arv 18 000–19 000-ni. Sisuliselt jääb tehingute arv eelmise kümnendi keskpaiga tasemele, mil me ei saanud rääkida majandussurutisest ning alla 20 000 tehingu aastas tähendaks uut normaalsust.
Huvi energiatõhusate kodude vastu kasvab
Kuna nõudlus teeb jõnksu allapoole, siis pikenevad tänavu kinnisvara müügiperioodid ja ennekõike järelturul võib toimuda hinnakorrektsioon. Samas ei ole uusarenduste puhul oodata olulist hinnalangust. Ühest küljest on selle põhjuseks piiratud pakkumine ja kõrged ehituskulud, teisalt tarbijate kasvav huvi energiatõhusamate (loe: säästlikumate) kodude vastu ning ka institutsionaalsete investorite kasvav huvi.
Aivo Renser
SEB laenuekspertide juht
