Ehitus- ja kinnisvaraturg on hoo maha võtnud. 2009. aasta sündmuste kordumine näib siiski võimatuna.
Ehitustegevuse esimeses kvartali andmed näitavad, et majanduskasvu paisutanud ehitusbuum on lõppemas. Esimest korda 2015. aastast alates oli ehitusmaht tänavu I kvartalis languses kaks protsenti. Kuigi sõnal „buum” on Eestis valusaid mälestusi esile kutsuv tähendus, siis millekski vähemaks on viimast kahte aastat raske nimetada. 2017. aasta algusest on ehitusmaht kasvanud aasta võrdluses järjepidevalt ligi 25 protsenti. Mullu ehitati Eestis uusi hooneid ja rajatisi isegi rohkem kui hullumeelsel 2007. aastal. Seega – kuigi tuul on pöördunud, püsib ehitusturg ajaloolises plaanis veel endiselt väga aktiivne. Aga edaspidi?
Ehitustempo raugemine ei ole ootamatu. Ehitusmahu vähenemist ennustas juba 2018. alguses langusesse pöördunud ehituslubade arv. Planeeritud ruutmeetrite põhjal väljastati uusi ehituslube mullu elukondliku kinnisvara ehituseks umbes 10 protsenti, muude hoonete tarbeks aga veerandi võrra vähem. Praegu on märke stabiliseerumisest. Tänavu esimeses kvartalis anti uusi ehituslube eluruumide ehituseks ruutmeetrite põhjal välja samas mahus kui 2018. aasta alguses. Muu hoonestuse puhul ehituslubade maht ruutmeetrite järgi isegi kasvas.
Samas on majanduse ülejäänud taustsüsteemi vaadates väga raske uskuda seniste ehitusmahtude säilimisse. Kuigi kõrge tööhõive ja kiire palgakasv püsivad veel mõnda aega, on kinnisvaraturgu peamiselt taga õhutanud tegur, soodne demograafia, minetamas oma jõudu. Suur osa 1980ndate lõpu arvukast põlvkonnast on jõudnud oma esimese kodu soetada, järeltulevates aastakäikudes on noori potentsiaalseid koduostjad aga juba 25–50 protsenti vähem. Küsitluste põhjal on eeloleva 12 kuu jooksul koduvahetust kaaluvate inimeste osakaal vähenenud peaaegu kaks korda. Mis puudutab uute äripindade ehitust, siis on ka siin vähemalt erasektori puhul raske erilist optimismipuhangut märgata. Riigi investeeringutele paneb peagi aga päitsed EL finantsabi oluline vähenemine.
Põnev küsimus on, kuidas mõjutab kinnisvaraturu aeglustumine hindu. Eeldades, et arendajad on äriplaanides lähtunud pigem konjunktuurist kui demograafiast, võib nõudlus kukkuda järsemalt kui pakkumine. Hinnalangust ei pruugi siiski sündida. Kõigepealt on oluline meeles pidada, et kinnisvarahindade ja palkade suhet vaadates ei ole ehitusbuum endaga kaasa toonud hinnabuumi. Suures plaanis on korteri ruutmeetrihind ja keskmine brutopalk püsinud tasemel üks ühele juba aastaid. Teine suurema hinnalanguse kahjuks rääkiv tegur on kinnisvaraarenduse finantseerimine. Majanduskriisi järel on suuremad pangad suhtunud kinnisvaraprojektide finantseerimisse ülimalt konservatiivselt, mis tähendab, et arendajate krediidikoormus on madal ja pikem müügiperiood ei sunni neid „hädatappe” sooritama. Teisalt on Eesti vananeva rahvastiku ja madala asustustihedusega riik Euroopa perifeerias, kus põhjusi kõrgetele kinnisvarahindadele on raske leida.
Pidurduval ehitustempol on suur mõju Eesti majanduskasvule. Just ehitussektor on viimase kahe aastaga olnud selle peamine vedaja. Mullusest lisandväärtuse kasvust tuli ehitusettevõtete arvelt kolmandik. Kui lisada siia juurde seotud tegevusalad nagu inseneri- ja arhitektuuribürood, ehitusmaterjalide tootmine ja nende transport, siis võis ehitustegevus anda majanduskasvust isegi poole. Ilma selleta oleks Eesti SKT kasv olnud mullu üsna tagasihoidlik (kasvas ligi 4 protsenti).
Õnneks ei ole rekordilised ehitusmahud endaga kaasa toonud ebasoovitatavaid tagajärgi tööturul. Tööjõu-uuringu põhjal on sektori hõive püsinud stabiilsena, mida on võimaldanud ajutise välistööjõu kasutamine. Kuigi õpetajad ei ole kriidi asemel pidanud vahepeal kellut haarama, ei saa teisalt välistada, et ka siis, kui ehitustegevus aeglustub, jäävad ehitusettevõtted madalama palgaootusega Ukraina töölisi eelistama.
