Kuidas arvestada tulumaksu kinnisvara müümisel

Kinnisvara müümisel tuleb tasuda 20-protsendiline tulumaksu, välja arvatud juhul, kui müüakse oma elukohaks olnud maja või korter, aga maksuerisus kehtib ka suvila või tagastatud vara müügil. Portaali Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe selgitas lähemalt.

Kinnisvara müümisel pole tarvis tulumaksu tasuda juhul, kui müüakse oma elukoht, kuid seda võib tulumaksuvabalt teha mitte sagedamini kui iga kahe aasta tagant. Tulumaksu tuleb tasuda kinnisvaraga teenitud tulult ehk ostu- ja müügihinna vahelt. Näiteks, kui inimene ostis kinnisvara 100 000 euroga ja müüs 150 000 euroga, siis tuleb tasuda 20% tulumaksu 50 000-euroselt tulult.

Kui müüja suudab tšekkide alusel tõendada kinnisvara parendamiseks tehtud investeeringuid – näiteks vahetati eramul katus – siis need kulud saab tulust maha arvestada.

Tulu tuleb deklaratsioonile ise kanda

Pärast müügitehingut ei küsi keegi müüjalt tulumaksu, kuid riigil on tehinguandmed olemas ja müüja peab teenitud tulu ise tuludeklaratsioonile kandma.

Ametlik tulude deklareerimise periood on sel aastal 15. veebruarist kuni 2. maini. Maksu- ja Tolliamet võimaldab internetis tuludeklaratsiooni esitada juba alates möödunud nädalavahetusest. Enammakstud tulumaksu tagastatakse alates 25. veebruarist.

Lisaks oma elukohale pole vaja tulumaksu tasuda ka sellise aiamaja või suvila müümisel, mille kinnistu pole suurem kui 2500 ruutmeetrit ja mis on olnud müüja omandis vähemalt kaks aastat.

Veel on tulumaksuvaba tagastatud vara ja EVP-de eest erastatud vara müük. EVP-de puhul kehtib tingimus, et kinnistu suurus ei tohi ületada kahte hektarit.

Pärandi või kinketehingu puhul määratakse vara esialgseks hinnaks null eurot ja sellise vara müümisel tuleb tulumaks tasuda kogu müügihinnalt. Näiteks, kui vanaema ostis korteri 100 000 euroga, siis pärast vanaema lahkumist tuleb lapselapsel pärandiks saadud korteri müümisel tasuda tulumaks kogu müügihinnalt. Tulumaksu pole tarvis maksta ainult juhul, kui tõestatakse, et lapselaps kasutas kinnisvara enne müüki elukohana.

Eluasemelaenu intresside arvestamine

Eraisikul on õigus tulust maha arvata endale koduks elamu või korteri soetamisel võetud laenu või liisingu intressid, kuid seadus sätestab siin maha arvatavate intresside maksimaalse ülempiiri 300 eurot. Tulumaksutagastus on sellest 20 protsenti ehk maksimaalselt 60 eurot.

Üheaegselt võib maha arvata ainult ühe eluaseme soetamise laenu või liisingu intressid. Kui deklaratsiooni esitajal on mitu eluasemelaenu, siis tuleb teha otsus, millise laenu andmed läbi internetipanga tuludeklaratsioonile kantakse. Kui samal aastal lõpetatakse ühe eluaseme soetamiseks võetud laenuleping ja sõlmitakse uus leping teise eluaseme ostmiseks, võib tulust maha arvata mõlema lepingu alusel makstud intressid. Seda tohib teha ainult juhul, kui intresse ei maksta samaaegselt.

Mahaarvamise õigus on vaid isikul, kes on nii laenuvõtja (põhi- või kaaslaenaja) kui ka eluaseme omanik. Laenu käendajal õigust intresside mahaarvamisele ei ole, isegi mitte siis, kui ta on eluaseme omanik.

Kui kodulaenu kasutati lisaks kodu soetamisele või ehitamisele ka muuks otstarbeks – näiteks mööbli soetamiseks – saab tulust maha arvata vaid kodu soetamiseks saadud laenuosa eest makstud intressid.

Kinnisvara24 on 2018. aastal loodud Eesti suuruselt teine kinnisvaraportaal, mida külastab igakuiselt üle 425 000 külastaja.