Kohalikele omavalitsustele kuulub ligi kaks korda suurem kinnisvaraportfell kui valitsusele, näitab sel sügisel läbi viidud kinnisvaraseire.
Valdkondlik pilt on suhteliselt kirju, kuna linnade ja valdade hoonestus jaguneb 79 omavalitsuse peale ja omakorda veel allasutuste – koolid, kultuurimajad, sotsiaalhooned jne – vahel.
Kõige rohkem on omavalitsustel haridushooneid – 2,8 miljoni m² jagu ehk 47 protsenti kõikidest omavalitsushoonetest, mis jagunevad peamiselt 561 koolihooneks ja 648 lasteaiaks. Haridushoonetele järgnevad munitsipaalelamud, mida on üksikute korterite, ent ka tervete korterelamutena. Omavalitsustel on 2800 majas kokku 0,6 miljonit m² elupinda, mis moodustab umbes 10 protsenti omavalitsuste hoonefondist. Umbes sama suure osa moodustavad ka kultuuri- ja meelelahutus- ning spordihooned.
Hajaasustuspiirkonnas asuvad omavalitsused peavad ühe elaniku kohta üleval rohkem kinnisvara. Kuigi maal on inimesi vähem, eeldatakse valdadelt elukeskkonna ja teenuste puhul samasugust kvaliteeti kui keskustes. Kui omavalitsuste hoonete kogupind jagada elanike arvuga, siis selgub, et linnadel on ühe elaniku kohta kaks korda vähem hoonepinda kui hõreda asustusega omavalitsustel (3,6 vs 6,8 m² elaniku kohta).
See erinevus on loomulik, et ka maal oleks inimestele tagatud avalike teenuste kättesaadavus. Näiteks peavad maaomavalitsused üleval pidama rohkem koolimaju, et õpilaste koolitee ei muutuks ebamõistlikult pikaks. Andmetest selgub, et kui hõredama asustusega valdadel on haridushoonete pinda elaniku kohta kaks korda rohkem kui keskuslikel omavalitsustel (3,0 vs 1,7 m² elaniku kohta), käib seevastu linnakoolide klassides poole rohkem õpilasi (linnades keskmiselt 18 õpilast, maal 12). Samuti on maal elaniku kohta kultuurihoonete pinda lausa kolm korda rohkem kui linnades (0,9 vs 0,3 m²), moodustades keskmiselt 13 protsenti valla kogukinnisvarast, samas kui keskustel on see näit 7 protsenti. Seevastu on omavalitsustel elamupinda suhteliselt võrdselt – 0,6 m² inimese kohta hõredama ja 0,4 m² tihedama asustusega piirkondades.
Viimaste aastate jooksul on omavalitsuste kinnisvara seisukord paranenud. Omavalitsuste hinnangul on nende hooned praegu paremas seisukorras kui näiteks viis aastat tagasi, mil viidi läbi viimane kinnisvaraseire.
Linnad ja vallad on viie aasta jooksul ühelt poolt hooneid võõrandanud või lammutanud, teisalt olemasolevatesse hoonetesse rohkelt investeerinud. Aastatel 2016 kuni 2020 on kinnisvarasse raha suunatud rohkem kui 770 miljoni euro jagu (koos käibemaksuga). Muutused peegelduvad just konkreetsete hooneliikide näitel. Kui 2016. aastal hinnati 63 protsenti kooli õppehoonete pinnast heaks või väga heaks, siis 2021. aastal on vastav näitaja juba 72 protsenti. Samal ajal on koolihoonete arv ka 47 võrra vähenenud. Ka lasteaedade seisukord on üleüldiselt paranenud (53 vs 62 protsenti), samal ajal kui nende hoonete kogupindala ja arv on jäänud umbes samaks.
Ent on näha, et omavalitsused on viimastel aastatel näinud palju vaeva sportimisvõimaluste parandamiseks. Oluliselt on paranenud spordihoonete seisukord – 87 protsenti arvatakse olevat vähemalt heas seisukorras, viis aastat tagasi oli vastav näitaja 77 protsenti. Spordihoonete kogupindala on samal ajal rohkem kui kahekordistunud ja hoonete arv on tõusnud 100-lt peaaegu kahekordseks, 190 hooneni. Seisukorras on suure hüppe teinud ka siseujulad, ehkki nende pindala on kolmandiku võrra vähenenud.
Spordi- ning haridushooned on valdkondlikult ka kõige paremas seisukorras. Siiski, ka 4 protsenti haridushoonetest arvatakse olevat halvas või väga halvas seisukorras, see tähendab üle Eesti 37 kooli- ja 27 lasteaiahoonet. Kõige kehvemas seisus on kultuuri- ja meelelahutushooned (12 protsenti halvas või väga halvas korras), kuid siin moodustab pindalast poole Tallinna linnahall, mis on mahult ka kõige suurem omavalitsushoone. Ent siiski on meil üle Eesti halvas või väga halvas seisus 31 rahvamaja ja 15 raamatukogu. Andmetest küll ei selgu, kui suur osa halvas seisukorras olevatest hoonetest on aktiivses kasutuses.
Võttes arvesse viimase aja energiahindade tõusu ja ka kliimaeesmärke, muutub üha olulisemaks hoonete energiatõhusus. Paljudel linnadel ja valdadel on lähiaastatel vaja siia täiendavalt investeerida. Rahuldavaks võib lugeda olukorra, kus hoonel on vähemalt C-energiaklass. Enim on selliseid hooneid Kiili vallal (79 protsenti), järgneb Kehtna vald (67 protsenti) ja Rakvere linn (65 protsenti) ning vastav näitaja on üle 50 protsendi ainult seitsmel omavalitsusel.
Kõige väiksem vähemalt C-energiaklassiga hoonete osakaal on büroohoonetel (12 protsenti) ning elamutel (13 protsenti). Valdkondlikult paistavad kõrge energiaklassiga hoonete poolest silma jällegi spordi- ning haridushooned, kus on vähemalt C-energiaklassiga vastavalt 40 ja 39 protsendil pindalast. See tähendab, et hoonete seisukord ja energiaklass on omavahel seotud. Ent üllatuslikult on andmetest näha ka üksikuid A-energiaklassiga hooneid, mille seisukord on sellest hoolimata hinnatud halvaks või isegi väga halvaks. Selline olukord võib viidata valedele andmetele ehitisregistris, mille parandamisega peaksid omavalitsused tegelema. Andmekvaliteedi probleemidele viitab ka see, et näitajate põhjal ei tule välja seos kõrgema energiaklassi ning madalamate energiakulude vahel.
Omavalitsuste kinnisvara andmekorje eesmärk oli saada ülevaade nende omandis olevate hoonete seisundist. Ülevaade on vajalik riigile nii kliimaeesmärkide täitmiseks vajalike või muude meetmete kavandamisel kui ka omavalitsustele, et oleks võimalik andmetest lähtudes teha kvaliteetsemaid hoonetega seotud otsuseid. Lisaks on oluline, et omavalitsustel oleks tervikülevaade oma hoonetega seotud registriandmetest.
Ülevaate saamiseks võeti esmalt kinnistusraamatust välja andmed omavalitsuste kinnistute kohta. Saadud katastritunnuste alusel tehti ehitisregistri abil kindlaks hooned, mis kinnistutel paiknesid. Viimaks paluti omavalitsustel registrist saadud andmed üle vaadata ning hinnata avalike teenuste pakkumisega seotud kinnisvara seisukorda viie palli skaalal, kus 1 (väga halb) tähendas avariilist kasutamiseks ohtlikku hoonet ja 5 (väga hea) nüüdisajastatud kõigile tervisekaitse ja tuleohutuse nõuetele vastavat hoonet.
* Analüüsi ja artikli koostamist on toetatud Euroopa Liidu Euroopa sotsiaalfondist.
Andreas Aljas
rahandusministeeriumi andmehaldur
