Triin Messimas: Mida teha kodulaenu intressiga?

Eestis on 156 000 kodulaenu võtnud peret ja tuhanded, kes laenu abil uue kodu soetamist alles plaanivad. Viimasel ajal rekordmadalale langenud kodulaenu intressimäär on pannud mõtlema, kas tasub intress tänasel soodsal tasemel pikemaks perioodiks fikseerida või hoopis ülimadala EURIBORi abil kulusid kokku hoida. Ühest vastust sellele küsimusele pole, kuid annan mõned mõtted, millest laenuvõtja võiks otsuse tegemisel juhinduda.

Eesti Panga andmetel langes eluasemelaenude intressimäär mais viimase kümne aasta madalaimale tasemele – 2,9 protsendini. Enamikule laenuvõtjaile tuttav kuue kuu EURIBOR on viie aastaga langenud 5,5 korda, muutes keskmise kodulaenu kuumakse 130 eurot väiksemaks. Paljudel laenuvõtjatel on viie aasta tagune laenukulu veel hästi meeles ja sellest tulenevalt ka huvi laenuintressi tõusu riski maandada.

27. juuni seisuga oli võimalik kodulaenu intressi fikseerida alla kuue kuu EURIBORi määra: kaheks aastaks baasmääraga 0,832%, kolmeks aastaks 0,924%. Intressi saab ebatavaliselt soodsalt fikseerida seetõttu, et EURIBORi tõusu lähiajal veel ei oodata.

Intressimäära fikseerimisel tuleb siiski arvestada teatavate piirangutega. Lahendus ei sobi laenu osade kaupa kasutuselevõtmisel, sest pank ei saa üldjuhul võimaldada sama intressitasemega laenuressurssi pikema perioodi jooksul. Samuti tuleb arvestada, et enne algselt kokku lepitud tähtaega laenu tagasimaksmine või intressimäära ujuvaks muutmine võib laenusaajale turuintressimäärade languse korral kulukaks osutuda. Kui laenuandjal pole võimalik ennetähtaegselt tagasi saadud laenuraha uuesti sama hinnaga välja laenata, tuleb tekkiv kulu pangale tasuda kliendil, kes nn lahtifikseerimist soovib.

Laenukulude vähendamiseks võib olla hea mõte baasintressimäära lühemaks muutmine – kuue kuu EURIBORi asendamine ühe või kolme kuu EURIBORiga. Võrdluseks: ühe kuu EURIBOR oli 27. juunil tasemel 0,376% ehk ligi 2,5 korda (55 baaspunkti) kuue kuu EURIBORist madalam. Ühekuuline baasmäär tähendab igakuist laenuintressi ülevaatamist ja laenumaksete muutust, mis langevate intressimäärade keskkonnas on tervitatav, intressimäärade tõusutrendi puhul ilmselt enam mitte. Lihtne loogika kinnitab aga, et kui keskmine ühe kuu EURIBORi tase kuue järgmise kuu jooksul jääb tänasest kuue kuu EURIBORist madalamaks, on laenusaaja intressikuludes ikkagi võitnud. Summaarselt kõrgemaks kujuneb intressikulu vaid kiire intressimäärade kasvu korral.

Milline lahendus siis valida? Fikseeritud intress tähendab ühesuguseid laenumakseid ja ettenähtavat intressikulu. Väga lühike EURIBOR tähendab täna väga madalat intressikulu, kuid teatavat ebakindlust järgnevate perioodide osas. Head valikud võivad olla mõlemad. Valides lühikese perioodi, on eriti tark intressikulu arvel täna säästetud summat mitte ära kulutada, vaid kõrvale panna. Olenevalt summa suurusest võiks olla mõeldav see ka arveldus- või kogumiskonto intressimäärast tulusamalt paigutada.

Kuna kodulaen võetakse aastakümneteks, on mõistlik aeg-ajalt oma laenuleping üle vaadata, et leida senisest parem lahendus kulude optimeerimiseks. Palju on spekuleeritud selle üle, kas pank muudab baasintressi perioodi muutmise korral ka laenu intressimarginaali. Turupraktikat selles osas ei tea, kuid SEBis ei tähenda baasintressi muutmine automaatselt intressimarginaali ülevaatamist. Kui kliendi riskitase on jäänud samaks, ei ole me näinud tegelikku vajadust riskimarginaali muutmiseks ning ainus kulu kliendile on olnud laenulepingu muutmise tasu, mis iga kord eraldi panga ja kliendi vahel kokku lepitakse.

Seega on hetkel väga hea aeg laenukulude ülevaatamiseks – sobivaima intressilahenduse väljavalimisel tasub kindlasti ka oma kliendihaldurilt nõu küsida.

Triin Messimas,
SEB eraisikute suuna arendusjuht