Lenno Uusküla: kinnisvaraturul toimuvad jõllitamise meistrivõistlused

Eelmise aasta sügisest alates on kohalikul kinnisvaraturul toimunud piltlikult öeldes jõllitamise meistrivõistlused. Müüjad ei anna eriti hinda alla ning ostjad ei ole nõus praeguse hinnaga ostma – vaadatakse pingsalt teineteisele silma ja tehinguid ei toimu. Erandiks on tehingud, mis on varem kokku lepitud või tulenevad praktilisest vajadusest. Praegu ja tulevikuvaates mõjutavad kinnisvaraturgu kaheksa olulist muutujat, mis suurt optimismi lähiajaks ei anna.

Esiteks nägime eelmise aasta jooksul märkimisväärset majanduslangust (peaaegu 4%). Tänaseks on olukord küll veidi stabiliseerumas, kuid aasta lõpuks on eelmise aasta alguse taset siiski keeruline saavutada. Selge on see, et praegune mitmikkriis on majapidamistele ja ettevõtetele valusam kui seda oli koroonakriis.

Teiseks on kinnisvarasektoris tekkinud väiksem nõudlus leibkondade ostujõu vähenemise tõttu, mis taastub väga aeglaselt. Palgakasv pole suutnud hinnakasvuga kaasas käia. Reaalne sissetulek vähenes mullu septembrini ühe aastaga 12% ning on sellest ajast taastunud vaid paari protsendi võrra. Eriti valusalt on pihta saanud vaesemad, kelle kuludest kõige suurem osa läheb just majapidamisele ja toidule. Ka kavandatav käibemaksu tõus tõstab hindu ning vähendab sissetulekuid. Keskmise sissetuleku teenijatele toob leevendust tulumaksureform, ent vähene ostujõud vähendab siiski valmisolekut uut eluaset osta.

Kolmandaks on koduga seotud kulud praktiliselt kahekordistunud: saja euro suurusest arvest 2021. aasta mais on praeguseks saanud keskmiselt 185 euro suurune arve. Kui koroonakriisis tundusid koduga seotud kulud suured, siis sellele ajale nüüd tagasi vaadates olid nad praegusega võrreldes hoopis väikesed. Koroonakriisis unistati suuremast kodust ja lisatoast, nüüd enam mitte. Soov oma elutingimusi parandada on praeguseks tagaplaanile lükatud. Kes jõudsid aga juba kodu suurema vastu vahetada, võivad nüüd kasvanud kulude tõttu kukalt kratsida.

Neljandaks on näha, et euribori tõus lööb tugevalt laenuga perekondi ning samuti on see vähendanud igapäevakulutustele jäävat summat. Majapidamiste võlakoormus on umbes 40% SKT-st. Kui euribor tõuseb 4%-ni, siis majapidamiste intressikulud kasvavad 1,6% võrra SKT-st. See on raha, mida enne sai kulutada igapäevasele tarbimisele. Kuna samal ajal on kasvanud ka tähtajaliste hoiuste intressimäärad, siis vähendavad paljud säästjad sellega ka kaotuse suurust kogu majandusele. Ootamatult kõrge hinnatõus ja tõusnud pikaajalise intressimäära tase on aga tervikuna muutnud laenumaksed kallimaks – selle tulemusel kasvab huvi säästmise, mitte kinnisvara ostmise vastu. Lõpuks jõuab säästetud raha küll ka kinnisvarasektorisse, kuid seda väga pika viiteajaga.

Viiendaks laseb madal tööpuudus inimestel laene tagasi maksta, kuid sellegipoolest on hiljuti laenu võtnute jaoks olukord juba keeruline. Õnneks on küsimus pigem valikutes, millest tuleb laenu teenindamiseks loobuda, mitte selles, et palgapäeval raha kontole ei laekuks. Töötajate arvu vähendavad ja üksikud uksi sulgevad ettevõtted toovad kaasa isiklikku valu, kuid praeguse töökäte nappuse juures kasvab tööpuudus vähe.

Kuuendaks on ehituse hind uuele kinnisvarale seatavate keskkonnanõudmiste tulemusel märgatavalt kasvanud. Paraku puudub uue kodu ostmisel sageli kindlus, mida inimene ostab ehk puudub teadmine, kas paberil märgitud energiatõhusus osutub ka tegelikkuses tõhusaks ja soodsaks. Samuti puudub kindlus, kas praegune eluase vastab ka 20 aasta pärast keskkonnanõuetele ja mis suunas ning kui karme tingimusi toob endaga järsk rohepööre.

Seitsmendaks on kinnisvara hinnad kasvanud kolmandiku võrra rohkem kui ehituse hinnad. Ehituse hinnad on alates 2019. aasta lõpust kasvanud 35%, kuid kinnisvara hinnakasv on olnud 47%. Kinnisvara rohkem kasvanud hind võib olla osalt seletatav lisandunud nõuetega uue kinnisvara puhul, samas kui vana kinnisvara hind pole ehitushinnast otseselt sõltuv. Üldiselt tasub aga meeles hoida, et ehituse hinnad võivad ka langeda: materjalid saavad odavneda ning välistööjõud võib teha tulevikus ehitamise odavamaks.

Kaheksandaks võib öelda, et need, kes ostsid endale uue eluaseme enne 2021. aasta algust, võivad olla õnnelikud. Nende vara väärtus on märkimisväärselt kasvanud. Laenukliendid peavad küll välja käima rohkem raha intressimakseteks, kuid kinnisvara väärtus on palju rohkem tõusnud, kui on seni olnud vaja maksta kokku lisandunud intressimaksete näol. Hiljem kinnisvara ostnud võivad aga olla keerulises olukorras. Neil on suured laenud, millega kaasnevad ka kõrged intressimaksed, kuid samal ajal ei ole vara väärtus kasvanud.

Kokkuvõttes ületasid kinnisvarahinnad eelmisel suvel ostujõu mõistlikku taset 25%, sest kinnisvara hinnakasv oli koroonaeelse tasemega võrreldes 47% ja palgakasv 22%. See on vahe, mis vajas korrigeerimist, et taastada palgasaaja kinnisvara ostujõudu. Lisaks selle on euribori kiire tõus toomas kinnisvarahindasid omakorda allapoole. Praeguseks on kinnisvara ostujõud paranenud ning kaotatud 25%-st oleme saanud tagasi poole – mullu septembrist on kinnisvara hinnad langenud 10% ja palgad tõusnud 7%. Euribori mõju on praegusele ja tulevasele laenukliendile jätkuvalt märgatav ning kestab veel mõnda aega, kuid praeguste märkide kohaselt võiksid kliendid 2024. aastal kinnisvaraturule siiski naasta.

Lenno Uusküla

Luminori peaökonomist