Suur osa maareformist on tehtud ja maa on omaniku leidnud. Nüüd on eesmärk sõlmida viimased lahtised otsad 2016. aasta lõpuks. Selleks tehtud seadusemuudatusi tutvustab maa–ameti õigusosakonna juhataja Triinu Rennu.
20. märtsil jõustusid maareformi seaduse muudatused, mille eesmärk on lõpetada pikaleveninud maareform. Muudatused puudutavad eelkõige inimesi, kellele on maa endiselt kas tagastamata või erastamata. Lahendatakse ka kaasomanike probleem juhtudel, kui mõni ehitise omanik ei soovi maad omandada.
Seni on Eestis katastrisse kandmata ehk maareformist läbimata veel ainult 7% maismaast.
Iga ehitise omanik saagu ka maaomanikuks
Maareformi üks eesmärk on, et ehitise ja selle aluse maa omanik oleks üks ja sama isik. Et panna inimesi maa omandamise vastu huvi tundma, kehtestati maareformi elluviimisel mitu tähtaega. Seejuures kehtis üldreegel, et isik, kes laskis avalduse esitamise tähtaja mööda või viivitas oma toimingutega, jääb maa omandamise õigusest ilma. Teisisõnu, kui ehitise omanikul ei olnud huvi saada maa omanikuks, pidanuks ehitise juurde kuuluv maa jääma riigile ning omaniku kasuks oleks seatud hoonestusõigus.
Paraku ei suudetud ette näha kõiki asjaolusid, miks ei ole kõikide ehitiste omanikud seni kasutanud maa omandamise võimalust. Nüüd tunnevadki hoonestusõiguse omanikud ja need, kelle ehitise alune maa on veel reformimata, suurt huvi ka maa omanikuks saamise vastu.
Seega tuleb mõistlikult lahendada nende ehitiste aluse maa reformimine, mille omanik pole seni maad omandanud. Viimati jõustunud seadusemuudatuse kohaselt saabki ehitise omanik lisavõimaluse maa omandamiseks. See võimaldab kõigil ehitise omanikel kehtiva maksustamishinnaga erastada ehitise juurde kuuluvat maad. Ka juhul, kui hoonestusõiguse seadmist on juba alustatud.
Ehitise omanikul tuleb pöörduda valla– või linnavalitsuse poole ja võtta kaasa ehitise omandiõigust ja senist maakasutusõigust tõendavad dokumendid. Vajadusel tuleb enne seda läbi viia pärimismenetlus notari juures.
Peale ehitise omaniku on tegutsemiskohustus ka omavalitsusel, kes peab hiljemalt 2014. aasta 31. jaanuariks välja selgitama kõik ehitised, mille omanikul on seadusemuudatuste alusel õigus maad omandada.
Selleks, et mitte kohelda ebavõrdselt neid ehitise omanikke, kelle kasuks on juba varem hoonestusõigus seatud, võimaldatakse ka neil riigilt maa kehtiva maksustamishinnaga välja osta. Loodetavasti hakatakse seda maa erastamise võimalust aktiivselt kasutama ja ehitise omanikest saavad ka ehitisaluse maa omanikud. Kui hoonestusõigus on juba müüdud, on ehitise aluse riigimaa müügi korral ostueesõigus igal järgmisel hoonestajal. Sellekohane märkus kantakse ka kinnistusraamatusse.
Maaribade erastamine soodsamaks
Reformimata maad, millel ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, saavad erastada naaberkinnisasjade omanikud. Maaribade omandamine tuleb kõne alla vaid juhul, kui riik või omavalitsus seda maad ei vaja. Menetlus muutub ka lihtsamaks ja eesmärgipärasemaks: enam ei pea omavalitsus pakkuma maad kõikidele piirnevate kinnisasjade omanikele, vaid ainult nendele, kelle maaga on maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas ja sobiv seda maariba liita. Laieneb omavalitsuse otsustusõigus mõistliku lahenduse leidmisel, millisele kinnisasjale ja millises ulatuses riba liidetakse.
Samuti sätestab seadusemuudatus maariba erastamisel tasutava müügihinnana sellise maksustamishinna, mis on eri aegadel tehtud hindamiste madalaim. Soodsaim maksustamishind kuulub kohaldamisele ka juhul, kui omavalitsus on enne seadusemuudatuse vastuvõtmist maa müügihinna juba määranud, kuid maavanem ei ole veel maa müügilepingut sõlminud. Maavanem peab erastamise otsuse vastuvõtmisel kontrollima, millise hindamise andmetest lähtudes on maa hind määratud, ja vajadusel tuleb omavalitsusel määrata uus maksustamishind.
Seni tuli maaribale määrata sama sihtotstarve, nagu on kinnisasjal, millega see liidetakse. Nüüd nähakse ette ka erandid juhuks, kui kinnisasjal ja/või sellega liidetaval ribal asub veekogu või tee, mis tingib veekogude maa või transpordimaa sihtotstarbe määramise. See omakorda muudab maa omandamise hinna soodsamaks. Võimalikult soodne maa omandamine peaks suurendama huvi maaribade erastamise vastu.
Põllumajandusliku tootmise perekondlik järjepidevus
Kuna põllumajanduslikus tegevuses on oluline tagada järjepidevus, peetakse seda silmas ka neil juhtudel, kus maareformi elluviimise ajal on põllumajandustootjaga sõlmitud kasutusvalduse leping. Lisandunud seadusesäte võimaldab kasutusvaldajaga lepingu lõpetada, kui ta ei soovi enam olla põllumajandustootja. Maavanemal on õigus sõlmida sama maa kohta samadel tingimustel uus kasutusvalduse leping vaid eelmise kasutusvaldaja abikaasa või ühe sugulasega.
Muudatuse ajendiks on põllumeeste ettepanek luua võimalus kasutusvalduse üleandmiseks, mis tagaks perekonnas põllumajandusliku tootmise järjepidevuse. Kuna asjaõigusseadus ei võimalda kasutusvalduste teisele isikule üleandmist, on nüüd ette nähtud võimalus ühtaegu lepingu lõpetamisega sõlmida uus leping. Selline erand võimaldab praegusel ettevõtjal anda tootmine üle nooremale põlvkonnale.
Kasutuses abihooned, millel puuduvad dokumendid
Maareformi käigus on tekkinud probleeme ühiskasutuses olevate abihoonete aluse maa asjus. Paljudel juhtudel on jäetud selliste ehitiste juurde natuke maad, kuid maareformi ei saanud ellu viia, sest puuduvad ehitise omandiõigust ja maa kasutusõigust tõendavad dokumendid. Näiteks omandireformi käigus on ehitisi üle antud üleandmise–vastuvõtmise akti alusel ja ehitiste edasisel võõrandamisel ei ole sõlmitud vormikohast müügilepingut.
Peamiselt asuvad niisugused ehitised (nt puukuurid, laudad) hajaasustuses kortermajade juures. Selliste kasutuses olevate ehitiste aluse maa reformimine on võimalik maa munitsipaalomandisse andmise kaudu. Pärast seda, kui kohalik omavalitsus on saanud maa omanikuks, on tal õigus otsustada, kas anda see maa rendile või võõrandada tegelikele kasutajatele.
Maa tagastamise tähtajad
Omavalitsus võib maa tagastamise õigustatud subjektile pandud toimingute tähtaega pikendada arvestusega, et need tuleb lõpetada 2016. aasta 30. juuniks. See on n–ö lõplik kuupäev, mis ajaks peab õigustatud subjekt omalt poolt tegema kõik maa tagastamiseks vajalikud toimingud.
Kui vara tagastamiseks vajalikke toiminguid ei ole võimalik teostada kohtuvaidluse või nõudeõiguse pärimisel tekkinud probleemide tõttu, peab õigustatud subjekt vara tagastamise otsustamiseks vajalikud toimingud tegema ühe aasta jooksul pärandi vastuvõtmise või kohtuotsuse jõustumise päevast arvates. Samuti on kohalik omavalitsus kohustatud vara kompenseerimise otsuse tegema hiljemalt 2016. aasta 31. detsembril.
Olge varmad kasutama uusi võimalusi! Eeesmärk on maareformi toimingud lõpetada juba 4–5 aasta jooksul.
Triinu Rennu,
maa–ameti õigusosakonna juhataja
