Kuigi kinnisvarasse investeerimist on peetud üheks kindlamaks investeerimisviisiks, võib üürikinnisvara omanik olla praegu olukorras, kus kasvanud intresside tõttu üüritulust laenumakseteks ja lisanduvateks kuludeks enam piisa. Sel juhul tasub läbi analüüsida, kas kasulikum oleks muuta ajutiselt laenugraafikut või proovida kinnisvara maha müüa. Nõu annab Coop Panga erakliendi kinnisvarafinantseerimise äriliini juht Karin Ossipova.
Eluasemelaen on veerandil Eesti leibkondadest. Need, kellel on laenuga ostetud mitu kodu, võivad praegu olla ühteaegu nii eelisseisus kui ka kehvemas olukorras. Rohkem kinnisvara ei tähenda mitte ainult suuremat tulu, vaid sageli ka kõrgemat laenukoormust. Mida suurem on laenujääk, seda tuntavam on ka euribori mõju igakuistele laenumaksetele. Kui üks eluasemetest on välja üüritud ja üürituluga pole võimalik kallinenud laenumakseid kompenseerida, võib kaaluda ühe kinnisvara müümist, mis vähendaks ka igakuiseid laenumakseid.
Tuleb arvestada, et korteri müük võib võtta aega pool aastat kuni aasta ning maja müümine veelgi kauem. Müügiperioodi pikkust mõjutab oluliselt ka kinnisvara asukoht. Suuremates tõmbekeskustes või nende vahetus läheduses on müügiprotsess kiirem, mujal aeglasem.
Kui mitme eluaseme omanik soovib ots-otsaga kokku tulla ilma kinnisvara müümata, võib üle vaadata selle, milline kinnisvaradest suudab praegu parimat üüritootlust pakkuda. Enamasti üüritakse välja väiksem ja odavam kodu ning ise elatakse suuremas ja kallimas. Nüüd, kui laenukoormus on oluliselt kasvanud, võib eelarvesse leevendust tuua ka näiteks see, kui ise kolitakse ajutiselt väiksemale pinnale ning välja üüritakse suurem ja kallim, et sel viisil suuremat üüritulu teenida ja kasvanud laenukulusid katta. Selleks tuleb küsida nõusolek ka laenu andnud pangalt. Kui kodu soetamisel kasutati KredExi eluaseme käendust ning see veel kehtib, siis tuleb ka KredExilt oma kodu väljaüürimiseks luba küsida. KredExi käendusleping keelab kodu välja üürimast, kuid põhjendatud juhtudel võib KredEx selleks siiski loa anda.
Ka neil, kes omavad ühte kinnisvara – oma kodu, tasuks sarnane mõtteharjutus läbi teha: kas meil tasuks praegune kodu müüa ning osta asemele soodsam või oleks mõistlik oma praegune kodu üürile anda ja ise mõnda aega odavamat eluaset üürida.
Kinnisvara vahetamise ja loobumise kõrval on veel mitmeid teisigi võimalusi, mis aitavad ajutiselt kodulaenumakseid alandada:
- Maksegraafiku tüübi muutmine
Maksegraafiku tüübi muutmine toob kasu juhul, kui algselt on laenulepingus kokku lepitud võrdsete põhiosamaksetega graafik. Sellise graafiku puhul on kuumaksed laenu perioodi esimeses pooles märgatavalt suuremad kui need oleksid annuiteetgraafiku puhul. Kuna enamik kodulaenusid on aga võetud annuiteetgraafikuga, toob maksegraafiku tüübi muutmine praegu leevendust paraku vaid üksikutele laenusaajatele.
- Põhiosa maksepuhkus ajutiste makseraskustega toimetulekuks
Laenu põhiosa maksepuhkuse puhul tuleb pangale igakuiselt tasuda ainult intresse. Laenu põhiosa maksmine lükkub edasi. Selle meetme miinuseks on aga see, et maksepuhkuse järgsed maksed ning laenu kogukulu suurenevad.
- Täismaksepuhkus
Täismaksepuhkuse kasutamine on võimalik, ent seda tehakse harva. See tuleb kõne alla vaid juhul, kui laenusaaja ei suuda tasuda ei laenu põhiosa ega ka intressimakseid. Täismaksepuhkuse ajal kuine laenumakse puudub. Pärast maksepuhkuse lõppemist jätkatakse laenumakseid tavapärase maksegraafiku alusel ja maksepuhkuse perioodil arvestatud intressid jagatakse enamasti võrdselt järelejäänud laenuperioodi kuumaksetele. Selle meetme puhul on hilisem maksekoormus veelgi suurem kui eelmise variandi puhul, sest ka intresside tasumine lükkub hilisemale ajale. Laenu kogukulu on täismaksepuhkuse korral aga sama suur kui põhiosa maksepuhkuse korral.
- Laenutähtaja pikendamine
Laenuperioodi pikendamine võimaldab vähendada igakuist makset. See on võimalik vaid juhul, kui laenuvõtjate vanus ja järelejäänud laenuperiood seda võimaldavad.
Kõigi kirjeldatud variantide vahel on võimalik pangaga kokku leppida ka erinevates kombinatsioonides, näiteks maksepuhkuse perioodil tasutakse intresse vaid osaliselt või laenutähtaja pikendamine koos maksepuhkusega. Endale sobivaima võimaluse leidmiseks tuleks pöörduda oma laenuhalduri poole, kes oskab koostöös kliendiga leida personaalse lahenduse.
Pangad küsivad tavaliselt lepingute muutmise eest ka tasu. Vajadusel saab ka lepingu muudatuse tasu maksta osade kaupa.
Näidisarvutised: maksepuhkuse mõju kodulaenule
Tabelis on näha, kuidas erinevad laenulepingu muudatused mõjutavad laenu kuumakseid ning laenu kogukulu ehk seda, milliseks kujuneb laenu tagasimaksete ja intressimaksete summa kogu laenuperioodi jooksul kokku.
