Läänemaal on maa väärtus 20 aastaga seitsmekordistunud

Maa-ameti läbi viidud 2022. aasta maa korralise hindamise tulemusel on Eesti maa väärtus 32,5 miljardit eurot, millest 71% moodustab ehitusmaa väärtus. Võrreldes eelmise, 2001. aasta maa korralise hindamisega on maa väärtus 8,3 korda tõusnud.

Läänemaal on maa muutunud 7,4 korda kallimaks. Sama palju kasvas ka Pärnumaal maa väärtus. Läänemaast ja Pärnumaast vähem tõusis vaid Saaremaa maa väärtus – 6,3 korda. Kõige rohkem tõusis 20 aastaga maa hind Tartumaal – 14,8 korda.

Enim tõusis Läänemaal põlluharidusmaa väärtus – 21,6 korda. Metsamaa väärtus tõusis Läänemaal neli korda ja elamumaa väärtus 9,6 korda.

2022. aasta maa korralisel hindamisel said Eesti kõik 761 286 maatükki uue väärtuse ehk maa maksustamishinna. Hindamine tehti Maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasis olevate müügitehingute analüüsimisel seisuga 30.06.2022.

2022. aasta maa korralise hindamise tulemusel moodustavad 71% Eesti maa väärtusest ehitusmaad ehk ehitamiseks mõeldud maad (eelkõige elamu-, äri-, tootmismaad), mis hõlmavad Eesti pindalast vaid 4%. Seevastu metsamaa, mis katab 49% Eesti pindalast, annab vaid 8% koguväärtusest. Siinkohal tuleb rõhutada, et ehitusmaad hinnati ilma ehitisteta ja metsmaad ilma sellel kasvava metsata.

Peamine maa väärtuse kasvu põhjus on 21 aasta jooksul toimunud üldine hinnatõus. Samal ajal kui maa väärtus on muutunud keskmiselt 8,3 korda, on keskmine brutopalk kasvanud 4,8 korda, eluasemekulud 4,3 korda ja elukallidus 2,2 korda.

Maa-ameti maa korralise hindamise projekti eestvedaja Veronika Ilsjani sõnul on 2022. aasta korralise hindamisega saadud üsna hea ülevaade Eesti maa väärtusest, kuid silmas tuleb pidada, et tegemist on masshindamisega ja tulemus on statistiline üldistus. „2001. aasta maa korralise hindamise tulemusi võrdluses kasutades tuleb teadvustada, et toonane hindamine tehti palju suurema üldistustasemega ja hinnangulisemalt, sest infot kinnisvaratehingute kohta oli praegusega võrreldes palju vähem. Suuresti tugineti siis kaudsele infole ja hindamistulemused esitati hinnatsoonide kohta. Seekord oli hindamisel kasutada piisavalt kinnisvaratehingute andmeid, et arvutada väärtus iga maatüki kohta kasutades automaatseid hindamismudeleid,“ lisas ta.

Veronika Ilsjan selgitas, et automaatsed hindamismudelid loodi ja maa hinnati paljude inimeste ning arvuti tihedas koostöös. Automaatsete hindamismudelite kasutamine ja tuginemine faktilistele tehinguandmetele annab kindlasti usaldusväärsemad tulemused kui varasemad korralised hindamised.  „2022. aasta maa väärtuse muutused ei kajasta ainult muutusi kinnisvaraturul, vaid väljendavad ka 2001. aasta võrdlusandmete ebaühtlust,“ märkis ta.

Maakondade puhul sõltub maa väärtuse muutus ka sellest, milline on maakasutuse struktuur erinevates maakondades, kas seal on rohkem elamu- või metsamaad. Maa kasutuse järgi on 21 aasta jooksul enim tõusnud põllumajandusmaade ja elamumaade väärtus (vastavalt 22,5 ja 11,6 korda) ning vähem on tõusnud äri- ja tootmismaade ning metsamaade väärtus (vastavalt 5,4 ja 4,6 korda).

Suuremad maa väärtuse kasvud on piirkondades, kus põllud on asendunud ehitusmaadega ja arendustegevus on olnud aktiivsem. Elamumaade ja teiste ehitamiseks mõeldud maade puhul on suuremad maa väärtuse tõusud olnud Tartu ja Tallinna lähiümbruse valdades, kus kasvud on tüüpiliselt üle 20, kohati ka üle 30 korra. Seevastu vähem atraktiivsetes asukohtades (nt Kohtla-Järve, Loksa, Maardu, Paldiski) jääb elamumaa väärtuse kasv keskmiselt alla 5 korra.