Kuidas hinnata adekvaatselt oma kinnisvara väärtust olukorras, kus ruutmeetrihinnad püstitavad aina uusi rekordeid? Müügihinna kujundamiseks jagavad näpunäiteid Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe ja kutseline hindaja Marje Kolmar.
- Tutvu eelnevate tehingutega
RE Kinnisvara hindamisjuhi ja kutselise hindaja Marje Kolmari sõnul leitakse kinnisvara ametlik turuväärtus eksperthinnangu kaudu, kuid esialgse kinnisvara väärtuse suurusjärgu saab aluseks võtta ka siis, kui puudub võimalus ametliku hinnangu tellimiseks. „Kinnisvara hindamisel saadav väärtus tugineb eelkõige ajaloole ehk samas piirkonnas analoogsete kinnisvaraobjektidega tehtud reaalsete tehingute keskmisele,“ sõnas Kolmar. „Pakkumishind on sageli omaniku tulevikuvisioon ning omaniku silmis mõjutavad kinnisvara väärtust ka emotsionaalsed argumendid. Turuväärtuse hindamisel ja eksperthinnangu koostamisel neid aga arvesse ei võeta.“
Kinnisvara24 tegevjuhi Urmas Uibomäe sõnul on kuulutuste hinnad tehinguhindadest keskmiselt 10 protsenti, teatud olukordades isegi kuni kaks korda kallimad. „Kui Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind oli aprillis 2818 eurot ja väljaspool Tallinna 1274 eurot, siis portaali andmetel on müügis olevate kuulutuste hinnad vastavalt 3155 eurot ja 2025 eurot,“ sõnas Uibomäe. „Sageli jätavad müüjad ka teadlikult ostjatele kauplemisruumi ja proovivad samal ajal õnne kallima müügiga,“ selgitas Uibomäe ja soovitas keskmise tehinguhinna väljaselgitamiseks vaadata eelkõige tehinguandmeid, mis on leitavad Maa-ameti statistikast.
- Asukoht ja infrastruktuur
Lisaks turu keskmisele kujundab hinda ka kinnistu infrastruktuur ja asukoht. „Kui inimesel on kõik igapäevaeluks vajalik käe-jala juures olemas, on ta nende mugavuste eest valmis ka rohkem maksma,“ selgitas Uibomäe. „Selleks ei ole tingimata Harjumaa ja suuremad keskused, vaid ka väiksemad linnad ja asulad, kus on näiteks pood, lasteaed ja rongipeatus jalutuskäigu kaugusel. Ühe asula siseselt võib seetõttu hind juba tugevalt varieeruda, seega tuleb hinda määrates mõelda just oma kinnistu paiknemise eelistele.“
„Väga erilises asukohas, eelkõige rannikul, ning ka omapärase hoonestusega kinnisasi võib muutuda ostjale atraktiivseks ka turutingimustest oluliselt kõrgema hinnaga,“ lisas Kolmar. „Selliseid otsuseid toetab üldine taust ehk olukord, kus turul on vabu vahendeid piisavalt liikumas, kuid investeeringuvõimalusi napib, hoiuse intressid on madalad ja pangakontodel seisev raha kaotab inflatsiooni tõttu kiirelt väärtust.“
- Emotsionaalsed argumendid
Uibomäe sõnul pole eriliste ja eksklusiivsete objektide puhul turu keskmist hinda ja ajalugu võimalik välja selgitada. „On teatud kategooriad, näiteks suuremad kinnisvaraarenduseks sobivad maatükid või mõisad, mille hindamisel ei ole võimalik aluseks võtta analoogsete objektidega lähiajal tehtud tehinguid ja nende keskmist hinda,“ selgitas Uibomäe. Hind ja müügitehinguni jõudmine sõltub sellisel juhul suuresti sellest, kui väga ostja antud objekti tahab ja emotsionaalsetest argumentidest.
Kõige kallimad müügikuulutused jäävad Kinnisvara24.ee andmetel 5-12 miljoni euro vahemikku. Sellest vahemikust leiab hetkel portaalist 12 objekti, millest valdav enamik on äripinnad ja -hooned. Kõige kallimad portaalis müügis olevad majad on mõisad. Näiteks otsivad uut omanikku Triigi ja Vihterpalu mõisad, mis mõlemad pärinevad 19. sajandist ja on müügis vastavalt 3,5 ja 2,9 miljoniga.
- Küsi eksperthinnangut
„Kinnisvara hindamine eeldab teatud oraakli tunnetust, et tunda ära murrang ja algav turulangus ning vältida liigset optimistlikkust,“ selgitas Kolmar ja lisas, et see tunnetus tuleb ajaga. „Omanikud kipuvad oma kinnisvara ka üle hindama, sest oma kodul on mitmeid emotsionaalseid väärtusi. Et müügiprotsess venima ei jääks, tasub küsida hinnang ka eksperdilt.“
Hindaja abi läheb tarvis ka siis, kui on plaanis laenu taotleda. „Pangad tuginevad laenu tagatiseks võetava kinnisvara väärtuse määramisel ja maksimaalse laenusumma otsustamisel eksperthinnangut. Kui kinnisvara hind on sellest kõrgem, tuleb laenutaotlejal arvestada lisatagatisega,“ lisas Uibomäe. „Seetõttu viivad ostjad ennast enne tehingut enamasti ka turuga kurssi ja kui objekt on ülehinnatud, siis ratsionaalsetel kaalutlustel müügitehinguni ei jõuta.“
