Mihkel Nestor: kas kinnisvaraturul tuleb hinnalangus?

Algava majanduskriisi taustal on tehtud juba ennustusi kinnisvarasektori kohta, liialt dramaatilised ei kipu need aga olema – ilmselt õigustatult.

Kuigi kaubanduskeskuste parklad näivad olevat uuesti pilgeni autosid täis, tüürib Eesti sügavaima majanduslanguse suunas alates 2009. aastast. Tõsi, praegu on peaaegu kõik analüütikud seda meelt, et seekordne kriis jääb veidi tagasihoidlikumaks. Kui aastatel 2008–2009 langes Eesti SKT kokku umbes 20 protsenti, siis nii SEB kui ka värske Eesti Panga prognoos ennustavad tänavuseks majanduslanguseks umbes kümme protsenti. Eks igaühel on masust omad mälestused, kuid paljude jaoks seondub toonane kriis kinnisvaramulli lõhkemisega, mille tulemusena kukkusid korterite hinnad keskmiselt poole võrra. Seetõttu pole üllatav, et ka sellel korral on hakatud innukalt prognoosima, kui suure hinnalanguse kriis kaasa toob. Suurem osa ennustustest on siiski üsna tagasihoidlikud ja hindade suuremat kokkukukkumist turul ei ennustata. Miks?

Makromajanduslikus mõttes võiks suuremaks hinnalanguseks ainest olla küllaga. Isegi positiivse stsenaariumi täitumisel, kus tänavune majanduslangus jääks kümnest protsendist mõnevõrra väiksemaks, oleks tegemist SKT väga sügava kukkumisega. Kindlasti avaldub see ka tööturul – tegelikult juba praegu. Lüües kokku registreeritud töötud ja palgahüvitise saajad, oleks ilma tööta justkui 28 protsenti Eesti tööjõust. Pannes sellele juurde viimaste aastate väga suured ehitusmahud ja kiire kinnisvarahindade kasvu, siis näib, et vabalanguseks on olemas kõik komponendid.

Ent leidub ka mitmeid vastupidiseid argumente. Kõigepealt elasid eelmise kriisi eel majapidamised selgelt üle oma võimete. Eesti elanike säästmismäär ehk see osa sissetulekust, mis keskmiselt kõrvale pannakse, oli 2007. aastal negatiivne. See tähendab, et inimeste kulutused ületasid nende sissetulekuid ja nii suur tarbimine sai võimalikuks vaid väga julge laenamise tõttu. Rohkem kui kümme aastat hiljem on Eesti elanike säästmismäär umbes 12 protsenti, veidi kõrgemgi kui Euroopas keskmiselt. Nende aastate jooksul on karmistunud ka kodulaenu saamise tingimused, mis on laenupidu jahutanud, sest nullsissemakse asemel tuleb enamasti kohe tasuda juba 20 protsenti soetatava kinnisvara hinnast. Mis vähemalt sama tähtis – oluliselt on halvenenud krediidi kättesaadavus kinnisvaraarendajate jaoks. Kui 2007. aastal olid pangad valmis heldekäeliselt finantseerima peaaegu igat arendajat, siis praegu on sektori laenuvõimendus drastiliselt alanenud ja mitmed neist tegutsevad sisuliselt vaid omakapitali abil. Ehkki arendaja seisukohast on see mõistagi ebamugav, on see aidanud loomu poolest maniakaalsele käitumisele kalduvat ettevõtlussektorit ohjes hoida.

Kuid kõige tähelepanuväärsem tõik ja põhjus, miks ei ole seekordses kriisis erilist hinnalangust oodata, on igasuguse hinnamulli puudumine. Kuigi kinnisvarahinnad on viimastel aastatel kasvanud kiires tempos, siis samas kiiresti on kasvanud ka Eesti keskmine brutopalk. Kui 2007. aastal maksis keskmise korteri ruutmeeter 1150 eurot, siis keskmine brutopalk piirdus kõigest 720 euroga. Seega oli ühe ruutmeetri ostmiseks vaja 1,6 brutopalga jagu raha. Kriisi puhkedes kukkusid kinnisvarahinnad poole võrra, keskmine palk aga vähem kui viis protsenti. Selle tulemusena muutus kinnisvara oluliselt kättesaadavamaks ja turu põhjas piisas ühe ruutmeetri soetamiseks kõigest 0,8 brutopalgast. Kriisi leevenedes suhtarv küll pisut tõusis, kuid on jäänud sisuliselt 2013. aastast saadik väga stabiilsele tasemele, kus keskmise korteri ruutmeeter maksab pisut vähem kui ühe kuu brutopalga.

Nende erinevate näitajate koosmõjul tundub, et suurem hinnalangus võib kinnisvaraturul jääda sel korral üldse olemata. Kindlasti leidub turul projekte, kus arendaja on sunnitud likviidsuse tagamiseks müügiga kiirustama, kuid arvestades seda, et majandus taastub küllalt kiiresti, ei ole selline käitumine valdav. Nii võib vabalt juhtuda, et sügavast majanduslangusest hoolimata piirdub hinnalangus kinnisvaraturul parimal juhul kümne protsendiga.