Eesti kinnisvaraturul kujunes tänavu välja üleüldine üürikorteritesse investeerimislaine, mille käigus on vähegi maksevõimelised soetanud endale välja üürimiseks teise elamispinna.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Soomani sõnul nimetab rahvasuu seda pensioni neljandaks sambaks. „Kliima kinnisvarasse investeerimiseks on tõesti soosiv, sest hoiuseintressid on olematud, muud investeerimisinstrumendid on märksa labiilsemad ja samas on ainuüksi kodumajapidamistel hoiustejääk ca 6 miljardit eurot, mis lausa kisendab väljundi järgi,“ selgitas ta.
„Tallinna ja Tartu üürikorteritesse investeerimine on mõistlik seni, kuni seda tehakse omavahenditest, nii on investor turukõikumiste eest rohkem kaitstud. Muudes piirkondades tasuks olla ettevaatlikum, kuna erinevalt Tallinnast ja Tartust kahaneb enamuste teiste linnade elanike arv ja seega ka nõudlus elamispinna järgi pigem langeb,“ rääkis Sooman.
„Üürikorteritesse investeerimislaine rahvusspordiks tituleerimine pole liialdus- meie hinnangul ostetakse pea kolmandik korteritest praegu mitte oma tarbeks, vaid üürile andmiseks,“ ütles ta.
Sooman rõhutas, et iga investeerimisega kaasnevad riskid ning arutu korterite laenuraha abil kokku kuhjamine lõpeb lõpuks ikka nii, nagu ta on ka varem lõppenud- oraste peale ehitatud kaardimajake variseb väiksemagi majandusvõnke korral robinal kokku.
Tartus läheb kaubaks kallim korter
Tartu elukondlikku kinnisvaraturgu iseloomustab tänavu märgatavalt kasvanud tehingute arv uusarenduste ja teiste kallimate varadega.
Pindi Kinnisvara lõuna regiooni juhataja Riho Lubi ütles, et nii Tartus kui selle lähiümbruses on korterite ja ridamajade uusarendusi jõudsalt lisandunud ning ka ostjatest pole puudust. „Inimesed hindavad kvaliteeti ning asukohta ja on valmis selle eest ka maksma,“ selgitas Lubi.
Siiski pole Tartu keskmine tehinguhind aastaga oluliselt muutunud, kuna kallimate varade kõrval annavad suure panuse tehingustatistikasse ka odavamad järelturu tüüpkorterid, mille hinnad on aasta jooksul sõltuvalt piirkonnast ka veidi langenud. Suurenenud on ka üüritulu teenimise eesmärgil sooritatavate korteriostude arv.
Tallinna järelturul on korterite hinnad käest läinud
Ehkki Tallinna korterite tehinguhinnad on püsinud aasta jooksul küllalt stabiilsena, iseloomustab 2016. aastat pruugitud korterite pakkumiste hiiliv hinnatõus, mis on ostjate jaoks jõudmas taluvuse piirile.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman selgitas, et ehkki tehingute arv ja ka terve Tallinna keskmine hinnatase on väga sarnane mullusele, on teatud varatüüpide pakkumishinnad pidevas tõusutrendis.
„Kõige järsemaks hüppajaks on paneelmajade korterid ehk turu odavam hinnaklass. Nende hinnatõusu on soodustanud siiani kaks tegurit- esiteks on Tallinna elanike arv pidevalt kasvav ja surve odavamate toodete järgi üha kasvab; teiseks on kasvanud investorite hulk, kes soetab madalama klassi varasid välja üürimise eesmärgil,“ rääkis Sooman.
„Kui üksikud räämas erandid välja jätta, siis oleme tagasi aastas 2006, mil terve ühiskond ahhetas, sest 3-toaline paneelmaja korter maksis miljon krooni (63 900 eurot)“, nentis ta.
Soomani sõnul on pretsedenditu olukord, kus uute ja pruugitud korterite hinnavahe on vaid paarkümmend protsenti. „Nii väikeseks on saanud vahe minna vaid seetõttu, et tihedas konkurentsis tegutsevad arendajad eelistavad kiiret väljamüüki, samas järelturul on pakkumiste arv aina kahanev“, lisas Sooman.
Tallinnas on hetkel pakkumises ca 5500, millest ligi 1800 on uued korterid. Aasta alguses oli pakkumiste koguarv 6000.
Uusarendused teevad masujärgse rekordi
Tallinna ja selle lähiümbruse uusarenduste müük kogub üha suuremaid tuure. Kuna hinnavahe pruugitud korteritega on väike, siis ostetakse pealinnas prognoositavalt ca 2000 ühikut uusi kortereid.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et sellises mahus müüdi uusi kortereid viimati enne majandussurutist.
Soomani sõnul ei vasta väide, nagu toimuks uusarendustes ülepakkumine, tõele. Uusi kortereid lisandub turule tõesti palju, kuid vabade müügis olevate ühikute jääk on täpselt sama suur, kui 2015. aasta lõpus (ca 1800 tk). „Järelturul on hinnad kõrgeks läinud, uusarendustes on aga finantseerimisskeemidest tulenevalt soov kaubast võimalikult kiirelt lahti saada, et mitte konkurentidele jalgu jääda ja seetõttu valivad üha rohkem noori peresid endale pruugitud pinna asemel uhiuue elamispinna,“ ütles ta.
„Siin tuleb eristada kahte statistikat- uute korterite valmimisel sõlmitavad asjaõiguslepingud kajastavad kuni aasta tagasi müüki paisatud ja võlaõiguslikult broneeritud lepinguid. Müügimaht 2000 ühikut aasta kohta on arvestatud aga praegu sõlmitavate võlaõiguslike lepingute baasilt, mis asjaõiguslike tehingutena kajastuvad alles järgmisel aastal,“ lisas Sooman.
Aasta tegija ärikinnisvaras: stock-office
2016. aasta oli tähelennuks stock-office tüüpi äripindadele, kus on kombineeritud ladu, büroo ja kaubanduspind.
Pindi Kinnisvara ärikinnisvara maakler Hannes Käbi sõnas, et stock-office tüüpi pindasid oli turul ka enne, kuid tänavu jõudsid need laiemalt turuosalejate teadvusesse. „Nutikalt projekteeritud pinnad, kus on kombineeritud mitu funktsiooni, on lahenduseks suurele hulgale ettevõtjatest, kes varem on pidanud tegelema ajamahuka ja kalli logistikaga oma erinevate pindade vahel,“ selgitas Käbi.
Käbi lausus, et teiseks oluliseks trendiks on tänavu olnud Tallinna ja selle lähiümbruse ärimaade tehingute aktiveerumine. „Ettevõtted on laienemisfaasis ja aastaid söötis seisnud maatükid on saanud endale uued omanikud,“ lisas ta.
Lisaks on Käbi sõnul üha suurem nõudlus rahavooga ärihoonete vastu. „Investoritel on vaba raha palju käes ja korralikult toimivate rahavoo objektide vastu on huvi kasvutrendis, ostjateks on lisaks kohalikele investoritele ka mitmed välisrahastusega ettevõtted, paraku on pakkumisi väga vähe,“ lisas Käbi.
Ühistud vahetavad jõuliselt lepingupartnereid
Korrashoiuteenuste turg on 2016. aastal olnud väga jõuline- ühistud vaatavad aastaid kehtinud haldus/hoolduslepingud kriitiliselt üle ning rõhuvad erinevalt varasemast odava hinna asemel teenuste sisule ja kvaliteedile.
Pindi Kinnisvarahalduse kvaliteedijuht Heliis Anto ütles, et tänavu on teenuseosutaja vahetamiseks tehtud päringute arv ajaloo suurim. „Kuu keskmisena pöördub meie poole 40-50 uut klienti, kelle korralikuks teenindamiseks kasvatame agressiivselt ka meeskonda- hetkel otsime uusi haldureid, hooldustehnikuid, hooldusjuhti ja koristusega tegelevaid spetsialiste,“ rääkis Anto.
Anto sõnul peitub ühistute aktiivsuse taga ühelt poolt suurenenud teadlikkus, millised üldse korrashoiuteenused oma kvaliteedilt olla võivad. Oluliseks peab ta ka elanike suurenenud maksevõimet, mis ei sunni enam igalt poolt kokku hoidma ja valima pretsedenditult odavaimat pakkumist. „Kord nädalas niiske lapiga trepikoja üle tõmbamine ei ole mingisugune kvaliteet, ehkki see on odav. Muru ei niideta ka ammu enam vikatiga ja ainult üks kord suve jooksul,“ tutvustas Anto ekstreemsemaid näiteid, milliseid teenuseid on kokkuhoidlikumad ühistud varasemalt tellinud.
Väikelinnad vaevlevad pakkumiste puuduses
Väikelinnades on küll kinnisvarahinnad madalad, kuid see ei tähenda alati, et valik suur oleks. Vastupidi- lõviosa väikelinnades on korterite valik väga väike ja ilusat ning hubast korterit tuleb tikutulega taga ajada.
Pindi Kinnisvara lääne regiooni juht Annely Sermat ütles, et pakkumistepõud on peaaegu igas väiksemas linnas. „Väga tihti taandub asi sellele, mida korteri müügist saadava rahaga peale hakata. Niisama raiskamiseks on seda liiga palju, Tallinnasse korteri ostmiseks või eramu ehitamiseks aga liiga vähe ja nii ongi sajad varaomanikud otsustanud oma tühjaks jäänud korteri pigem välja üürida või vähemlikviidsetes piirkondades lihtsalt sõbrale/tuttavale kasutada andnud,“ rääkis Sermat.
Sermati sõnul on väikelinnade pakkumiste arv langenud pooleteise aasta jooksul kuni 50% võrra. Iseäranis raske on leida heas seisukorras, kohe sisse kolimiseks sobilikku elamispinda.
Graafikud: Pindi Kinnisvara
