Kinnisvaraeksperdid annavad nõu: Neli sammu majaehituse alustamiseks

Kaire Reiljan

kaire@le.ee

Enne kui ehitama hakata, tuleb teha eeltööd. Foto Urmas Lauri

Unistad oma majast, aga puudub varasem majaehituse kogemus? Kinnisvaraeksperdid panid kirja 4 sammu, millest alustada, et maja planeerimine ja ehitus kulgeks sujuvalt.

  1. Pane paika eelarve

Enne, kui valid välja krundi ja hakkad maja planeerima, pane paika kogu projekti maksimaalne maksumus. „Eelarve koostamisel tuleb kulud võimalikult täpselt läbi mõelda ja arvestada ka sellega, et materjalide hind kallineb pidevalt,“ selgitas Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe. „Pangad soovitavad hetkel arvestada lausa 30-protsendilise eelarvepuhvriga, seega tuleb läbi mõelda oma säästud või varad, mida kasutada vajadusel majaehituse lisarahastusena.“

Eelarvet koostades tuleb eraldi paika panna ka krundi maksimaalne maksumus. „Kodulaenuga maja ehitamise eelduseks on, et krunt on olemas või leitakse muu finantseerimislahendus krundi ostmiseks. Eluasemelaenust krundiostu üldjuhul ei finantseerita,“ selgitas Uibomäe.

  1. Täpsusta oma laenuvõimalused

Kui eelarve paigas, siis on selge, millises summas on vaja panga finantseeringut. Pangalaenu omafinantseeringu suurus sõltub aga ka krundi asukohast. Linnades on omafinantseeringu osakaal üldjuhul madalam, jäädes 10-15 protsendi juurde. Mida kaugemale keskusest planeeritakse kodu ehitada, seda kõrgemat omafinantseeringu osakaalu pangad ootavad – maale maja ehitades võib see olla ligikaudu 30 protsenti ehituse kogumaksumusest. „Nõudlus linnakodude järele on suurem ja sealne vara on likviidsem – see annab pangale kindlustunde, et vajadusel on võimalik maja laenu katteks edasi müüa. Hajaasustuste majade järele on väiksem nõudlus ja majade hind odavam, kuigi maja ehitamine maksab üldjuhul nii linnas kui maal sama palju,“ selgitas Uibomäe, millest tuleneb erinevus omafinantseeringu suuruses.

  1. Vali välja krunt

Uus Maa kutselise maakleri Ketlin Jundase sõnul on inimeste jaoks krundi valimisel kaks kõige olulisemat kriteeriumit – eelarve ja asukoht. „Enamasti arvestatakse infrastruktuuri olemasoluga – kui kaugele jäävad koolid, lasteaiad ning töökoht. Kõige rohkem soovitakse krunte osta linna ümbruses ca 30-40km raadiuses, kus on hea infrastruktuur ja ühendus linnaga. Populaarseimad piirkonnad on Harjumaal Tallinna ümbrus ning muudes piirkondades suuremate tõmbekeskuste ümber.“

Krunti valides tasub koduehitajal kontrollida, millised liitumised on krundil võimalikud – kas piirkonnas on loodud tsentraalne vee- ja kanalisatsioonivõrgustik ja millised on elektriliitumise tingimused. „Kui alajaam jääb krundipiirist kaugemale kui 400 meetrit, siis elektrifirma reeglina müüb liitumist kumulatiivse hinnaga. Kui piirkonnas on aga elektriühendus olemas ja krundi piirini pole väga pikk maa, makstakse ampripõhiselt. Üks amper maksab ca 156 eurot ning üks majapidamine vajab umbes 20-25A, mille kulu on ca 4000 eurot, aga ka see hind võib ajas muutuda“ selgitas Jundas.

Tähelepanu tuleb pöörata ka krundi kasutamise sihtotstarbele. Juhul, kui ei ole tegemist elamumaaga, tasub kohalikult omavalitsuselt lisainfot uurida. „Juriidiliselt on elamumaa krunt, millel on ehitusõigus olemas. Ka maatulundusmaale võib ehitada maja, kuid seda reeglina vaid hajaasustuses,“ selgitas Jundas. „Kohaliku omavalitsuse ametnikult on võimalik uurida, kas huviorbiidis olevale maatulundusmaale on teatud tingimustel võimalik saada ehitusõigus.“

  1. Tutvu detailplaneeringu tingimustega

Detailplaneeringuga krundil on teada, mida antud krundile tohib ehitada, samuti on sätestatud maksimaalne ehitusalune pind. „Maakonnaülene üldplaneering sätestab, milline peaks välja nägema üldine keskkond antud piirkonnas. Detailplaneeringus on need üldnormid üldjuhul kirjas,“ selgitas Jundas. „Mõnes kohalikus omavalitsuses on konkreetselt määratletud, et eelistatakse näiteks viilkatusega maju, mõnes teises kohalikus omavalitsuses ollakse aga liberaalsemad ja jäetakse omanikule rohkem valikuid.“

Detailplaneeringus on ära märgitud ka maksimaalne korruselisus ja krundi täisehituse protsent. Samuti on välja toodud krundi piir ja ala, kuhu võib maja ehitada, samuti maja surus ning hoonete arv.

Urmas Uibomäe sõnul müüakse tihti ka krunte, mille detailplaneering on aegunud. „Kui krundile, millel algselt oli lokaalne vesi ja kanalisatsioon, on välja ehitatud tsentraalne vee- ja kanalisatsioonivõrgustik, siis tuleb see osa enne ehituse algust detailplaneeringus ära muuta. Kohaliku omavalitsuse kaudu saab detailplaneeringu vee ja kanalisatsiooni osa kehtetuks muuta ning lisada projekteerimistingimused tsentraalse vee- ja kanalisatsiooniliitumiste jaoks.“

1 Kommentaar
Inline Feedbacks
View all comments
Hea Okkupant
11 päeva tagasi

Nõuanded on suurepärased, välja arvatud üks asi : kust saada nii palju raha?