Maakler Katrin Annus: Põllumaa müügihind tõusuteel

Urmas Lauri

urmas.lauri@le.ee

Metsamaa hind on Läänemaal jõudnud samasse suurusjärku buumiaegsega, Eesti keskmisele jääme veel siiski alla. Põllumaa hinda suruvad üles kokkuostjad, kirjutab maakler Katrin Annus.

Katrin Annus. Foto: Erakogu
Katrin Annus. Foto: Erakogu
Majanduskriis viis kinnisvarahinnad üldisesse, kohati kuni 70protsendisesse langusse ja sellest toibumine on olnud väljaspool Tallinna suhteliselt vaevaline. Metsamaa ja haritava maa hinna taastumine aga oli kiire üle Eesti. Metsamaa hind on Läänemaal jõudnud samasse suurusjärku buumiaegsega, Eesti keskmisele jääme veel siiski alla peamiselt oma geograafilise asendi ja pinnase tõttu.

Juba 2011. aastal tõusis metsamaa maksimumhind üle 9400 euro/ha, Läänemaal tõusis pinnaühiku maksimumhind üle 8500 euro/ha eelmisel aastal. Rekordhinnaga müüdud maadel kasvab üldjuhul raieküps kahjuritest vaba kuusemets.

Metsamaa hinda kujundavad ja mõjutavad tegurid on üle Eesti sarnased ehk sõltuvad kasvava metsa tagavarast, kinnistu suurusest, metsa liigilisest ja vanuselisest koosseisust, kasvukohast ja boniteedist.

Metsa müügihind oleneb kvaliteedist — kindlasti tasub kohe müüa raieküps palgimets, sest üleküpsenud mets võib mõne aastaga kaotada umbes 30–40 protsenti oma müügiväärtusest haiguste ja kahjurite tõttu.

Kuni 5 ha raieküpse metsamaa omanikul tasuks müüa mets koos kinnistuga. Kui maad on vähemalt 8 ha, tasuks müüa pigem raieõigus.

Metsamaa müüjaid on järjest vähem, mets on koondunud peamiselt inimeste ja ettevõtete kätte, kes soovivad metsaga tegelda ja kes elatuvadki metsa majandamisest. Osa ettevõtteid on aga huvitatud nt ühes piirkonnas metsamaa kokkuostmisest, 300–1000 ha kinnistute grupile koostatakse metsamajanduskava ning müüakse edasi peamiselt välisinvestoritele.

Müügitehingute hindu mõjutab tuntavalt ka puidu kokkuostuhind.

Ostetakse peamiselt pigem kvaliteetset metsamaad. Küpse okaspuumetsaga maatüki eest saab keskmisest kõrgemat hinda; noorema ja keskealise metsa eest juba madalamat, sest lähiaastate raietes on suurem osakaal kütte– ja paberipuidul. Lehtpuumetsaga kinnistud on umbes poole odavamad keskmisest metsamaa müügihinnast, ligi 1000 eurot/ha. Kõige kallimalt õnnestub müüa raieküps mets, kust ostja saab investeeritud raha kohe tagasi.

Haritava maa müügihinnad on Eestis tervikuna tõusnud 2004. aastast. Väiksem tagasilangus oli keskmistes müügihindades 2009. ja 2010. aastal. Eestis langesid hinnad toona vastavalt 5,8 eurot ja 102,14 eurot hektar. Läänemaal vastavalt 73,49 ja 142,05 eurot hektar.

Üldjuhul ostetakse maid senise põllumajandusäri laiendamiseks, uue alustamiseks või mitmesuguste toetuste saamiseks. Investorile on maaost rahapaigutus, mis võimaldab renditulu teenida, talunik ostab maaharimiseks.

Keskmise ja kõrgema hinnaga põllumaa müümise eelduseks on hea ligipääsuga piisavalt suur ja toetusõiguslik kvaliteetne põllumassiiv. Maksimaalse pinnaühiku hinnaga õnnestub müüa põllumaad suurte põllumajandusettevõtete lähipiirkonnas, eriti kui ettevõttel on maad juurde vaja.

Hinnatõusu ja tehingute arvu mootoriks haritavate maade turul on olnud Euroopa Liidu põllumajandustoetused. Kuigi põllumehed ei ole rahul veel selle suurusega ja toetuste mõju kinnisvaraturule on esialgu tagasihoidlik, on järsult suurenenud nõudlus võimaldanud kasvada ka tehinguhindadel.

Talunik ostab põllumaad üldjuhul vaid siis, kui see paikneb tema seni haritavate maade läheduses, lähtudes kohalikust hinnatasemest. Kuna suuremad kinnisvarafirmad pressivad peale, peavad paljud talunikud tegema maa sundostu tegevuse jätkamiseks. Vastasel juhul jääb neil üle maid rentida — rendihind oleneb ühtse pindalatoetuse suurusest. Kohati ületab rendihind juba pindalatoetust, rääkimata ajast, mil sai maad rentida vaid maamaksu tasumise ja maa korrashoidmise eest.

Läänemaal on põllumaa rendihind umbes 40 eurot/ha. Maade rendihuvi on kasvatanud võimalus küsida toetusi ka vaid niitmise eest, mis on hoopis kasumlikum (rentaablus kuni 50 protsenti), kui samal põllumassiivil toota ehk põld mitu korda aastas masinaga üle käia.

Kokkuostjad on viinud maade hinnad üles. Põllumaade kokkuostjad jagunevad kahte rühma: esimeste äriplaan on keskendunud pikkadeks aastateks vaid PRIA toetuste sissekasseerimiseks, teostades toetuse aluseks olevaid miinimumnõudeid, nt heina niitmist; teine rühm ostab haritavat maad kokku eesmärgiga müüa need suurtele investoritele ja fondidele.

Kokkuostjad on eriti huvitatud suurtest põllumassiividest, mis on vähemalt 500 hektarit. Mõistagi on huvi 1000hektarise ja suurema maatüki vastu eriti suur. Sel juhul ollakse valmis maksma keskmisest palju kõrgemat hinda. Eestis on selliseid suuri põllumassiive vähe, Läänemaal selliseid peaaegu ei ole. Suured põllumaade massiivid on koondunud praegu juriidiliste isikute kätte, ühes piirkonnas asuvaist maadest moodustatakse paketid, mis liiguvad ühelt äriühingult teisele.

Haritava maa hind tõuseb seni, kuni jätkab tõusu ühtse põllumajandustoetuse ühikumäär ning kuni püsib põllumajandusmaade väga suur hinnalõhe Eesti ja teiste riikide vahel. Taanis on põllumaa müügihinnad vahemikus 19 000–25 000, Soomes 8000–16 000, Rootsis 6000–12 000 eurot/ha.

Haritav maa on praegu võrdlemisi kindel investeerimiskapital, kus on riske ja väärtuse kasvu pidurdavaid tegureid vähem kui teistes valdkondades.

Märkimata ei saa jätta Hiina kasvavat huvi põllumaade kokkuostmise või rentimise vastu väljaspool oma riigipiire — Hiinal on Aafrikas üle 4,5 miljoni ha põllumaad, hiljuti sõlmiti 50 aastaks rendileping Ukrainas 3 miljoni ha põllumaa rentimiseks, samuti Bulgaarias 20 000 ha rentimiseks. Umbes kümnendik Rumeenia põllumajandusmaast on Pärsia lahe riikide kontrolli all. Ungaris on umbes 500 000 ha välismaiste tootjate käes. Võib öelda, et Eesti õnneks ei ole siinseil kokkuostjail veel pakkuda sellist mahtu, mis tekitaks globaalset ostu– või rendihuvi.

Metsa tasub pikemas perspektiivis siiski pigem ise majandada või majandada lasta — liituda ühistuga või kasutada mõne metsafirma abi. Metsamaa majandamise teenuse kasutamisel toodab mets omanikule puhastulu umbes 110–200 eurot hektarilt aastas, kui ise metsatöid teha, siis enamgi. Majandamisest saadav tulu jaotub aastate peale, metsakinnistu müügist saadav raha on küll kohe kättesaadav,
kuid ühekordne.

Katrin Annus, kinnisvaramaakler, Kinnisvara Vahenduskeskus

0 Kommentaari
Inline Feedbacks
View all comments