Kevad on käes ja elamispindade turul on vastukäivaid sõnumeid. Osalt oodatakse käimasoleva hinnalanguse jätku, teisalt nähakse tunneli lõpus paistmas lootusekiiri turu stabiliseerumisest. Kas tegemist on kerge pääsemisega või on hullem hoopis tulekul?
Nagu ka kogu majanduses üldiselt, on ka Läänemaa kinnisvaraturul ostuaktiivsus veidi suurenenud ja tehingute arvu ajutine väga madal tase on tõenäoliselt läbitud. 2023. aasta I kvartalis tehti Haapsalu linnas kui vallas 60 kinnisaja tehingut, mida on võrreldes 2022.a ca 40% vähem, samas koguväärtus on tõusnud ca 40% ehk siis peaaegu kahekordistanud on tehingu koguväärtus:
| Nimi | Arv
1.01.- 31.03.22 |
Koguväärtus (eur)
1.01.- 31.03.22 |
Arv
1.01.-31.03.23 |
Koguväärtus (eur)
1.01.-31.03.23 |
| Kinnisasja tehingud | 84 | 4 343 506 | 60 | 7 273 003 |
| Hoonestamata maa tehingud | 52 | 2 126 315 | 36 | 2 680 867 |
| … metsamaa tehingud | 15 | 486 873 | 3 | *** |
| … haritava maa tehingud | 5 | 226 972 | 3 | *** |
| … muu hoonestamata maa tehingud | 32 | 1 412 470 | 30 | 2 473 824 |
| Hoonestatud maa tehingud | 32 | 2 217 191 | 24 | 4 592 136 |
| … eluhoonetega hoonestatud maa tehingud | 23 | 1 433 300 | 16 | 2 127 415 |
| … mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingud | 9 | 783 891 | 8 | 2 464 721 |
| Korteriomandi tehingud | 57 | 3 005 316 | 59 | 3 192 771 |
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
- aasta I kvartalis tehti Haapsalu korteriturul kokku 39 ostu-müügitehingut, mida oli 11% rohkem kui eelmisel aastal. Tehtud tehingute osas kujunes mediaanhinnaks 1088 €/m2 (2022.a I kvartalis 1176 €/ m2).
Märtsi algusest on taas märgata, et ostuhuvi on asunud justkui suurenema. Märtsis oli Haapsalus 18 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida hooajaliste tegurite tõttu 50% rohkem kui veebruaris. Seega, märtsikuine tehingute arvu mõningane suurenemine oli üldplaanis ootuspärane ning hetkelist turusituatsiooni arvestades võiks pelgalt hooajaliste tegurite tõttu prognoosida mõningase turuaktiivsuse kasvu püsimist, sest II kvartalis on reeglina iga-aastaselt tehingute arv olnud suurem kui I kvartalis.
Lähima paari kuu vältel võib sarnaselt iga-aastastele hooajalistele teguritele oodata turuaktiivsuse talviselt tasemelt suurenemist, mida saadab ka varasemast suurem aktiivsus üüriturul. Iga-aastaselt on tavapärane, et pikaajaline üür asendub lühiajalise üüriga ehk airbnb-ga.
Hinnatasemete osas on tänases turusituatsioonis siiski keeruline näha võimalusi, et need saaksid lähikuudel pöörduda langusesse ilma väliste mõjurite esile kerkimiseta. Üheks mõjutajaks on pakkumiste hulk. Kui aasta lõpp andis lootust pakkumiste arvu kasvule, tuleb siiski tõdeda, et pakkumiste arv on jätkuvalt väga madal, ega ole märkimisväärselt viimase poole aasta vältel muutunud, survestades üsna kõrge nõudluse taustal hindu sissetulekute kasvust kiiremini kasvama.
Tänane majanduslikult ja sotsiaalselt keeruline periood mõjutab eeskätt madalamate sissetulekutega ostjaskonda, kelle osas on siiski olnud juba varasemalt arvata, et laenuturu n.ö normaaltingimustesse tagasi pöördudes nende osakaal turuosaliste lõikes selgelt väheneb. Laenuintressid on Euribori kasvu tõttu kiirelt tõusnud ning kuigi perspektiivis on oodata mõningast laenuraha odavnemist, jääb siiski tänane turukeskkond selgelt soosima eeskätt keskmisest jõukama elanikkonna poolset turul osalemist, mida vähemalt teoreetiliselt võikski pidada normaalsemaks.
Ostjateks on lisaks kohalikele üha enam inimesed väljastpoolt Haapsalut ning mingil määral ka välismaalased. Hinnatuimad piirkonnad on jätkuvalt kesklinn ning mereäärne ala ning Haapsalu vanalinna miljööväärtuslik piirkond, kus hinnad on teistest piirkondadest kõrgemad.
Kevade tulekuga muutub alati aktiivsemaks ka üksikelamute ja ka suvilate turg, sest kes see ikka tahaks istuda korteris kui oleks võimalik oma aias toimetada. Keskustest kaugemal paikneva kinnisvara vastu on huvi eelkõige looduskaunites ja privaatsetes asukohtades. Nende hinnatase on sarnane suuremate linnade ja lähiümbruse elamute hinnatasemega. Turul on selgelt välja kujunenud ostjate eelistused kvaliteedi osas. Tähelepanu pööratakse nii ehituskvaliteedile kui ka asukoha kvaliteedile. Eristunud on väljakujunenud infrastruktuuriga piirkonnad, mille eest ollakse valmis välja käima kallimat hinda.
Kui kellelgi on lähitulevikus plaan kinnisvara müüa, siis täna on veel selleks ideaalne aeg. Kuid on märgata, et elamispindade pakkumine on järelturul 2023. aasta algusest üleriigiliselt asunud taas suurenema, mis viitab nõudluse poolel aset leidvatele struktuursetele muutustele ning asjaolule, et turuaktiivsuse langus lähitulevikus tõenäoliselt jätkub Eesti korteriturul ja see mõjutab kindlasti ka Läänemaa turgu. Kuna erinevate kriiside taustal on määramatust endiselt väga palju, ei saa välistada mõningast taandumist ka hindade osas, kuna elamispindade hinnatõus on olnud tugevalt üle potentsiaalse ostjaskonna sissetulekute kasvutempo.
Annely Sermat
Karja Kinnisvara OÜ