Maiko Kalvet on D.A.S. Õigusabikulude Kindlustuse ASi juhatuse liige. ERAKOGU
Üldiselt kehtib üürisuhete puhul reegel, et mida rohkem tehakse eeltööd enne lepingu allkirjastamist, seda väiksem on pärast probleemide tekkimise tõenäosus.
Üürnikule tähendab eeltöö väljaüüritavate ruumidega tutvumist ja vajadusel lisainfo küsimist naabrite, tehnosüsteemide, kommunaalmaksete suurusjärgu, parkimiskorra jmt kohta. Üürileandja peab avaldama üürnikule eelmise üürisumma suuruse, sama kehtib ka kõrvalkulude (vesi, elekter, soojus jne) kohta.
Taustakontroll aitab probleeme ennetada
Üürileandjal on väga vajalik kontrollida üürnikukandidaadi tausta. Inimese varasemat maksekäitumist saab vaadata Krediidiinfo maksehäireregistrist. Kohtutäituri, pankrotimenetluse, maksu- ja tolliameti ning üürikomisjoni teateid saab vaadata Ametlikest Teadaannetest, kehtivaid karistusi e-toimikust ning jõustunud kohtulahendeid Riigi Teatajast. Kindlasti tasuks vaadata ka Facebooki jt sotsiaalmeediavõrgustikesse, kuhu pandud pildid võivad nii mõndagi öelda üürniku elustiili kohta. Lisaks on nii võimalik tuvastada ühiseid tuttavaid, kellelt saab lisainfot küsida.
Üürnikule on taustakontrollil abiks kinnistusraamat, mis näitab, kas üürileandjana esinev inimene on eluruumi omanik ja millised on majale või korterile seatud piirangud ja hüpoteegid. Juriidilisest isikust üürileandja korral saab äriregistrist kontrollida ettevõtte tausta: kontaktandmeid, maksuvõla ja juhatuse liikmete ärikeelu olemasolu jne. Segaduste ja probleemide vältimiseks tuleb alati sõlmida kirjalik üürileping.
Juriidiliselt ei ole lepingus vaja üle korrata seda, mis on võlaõigusseaduses niigi kirjas. Siiski on selguse huvides nii üürileandjale kui ka üürnikule kasulik täpsustada olulisi tingimusi, sest tihtipeale ei tulene rikkumised mitte pahatahtlikkusest, vaid teadmatusest. Näiteks näeb seadus ette, et omaniku loata ei tohi üürnik teha korteris parandusi, kuid praktika näitab, et nii mõnigi kord on üürniku lahkudes seinas uued kruviaugud või naelad.
Kommunaalmaksete kohustus vajab kokkulepet
On asju, mille määratlemise delegeerib seadus just üürilepingule ja mis tuleb kindlasti eraldi kokku leppida ning lepingusse kirja panna. Esiteks kõrvalkulud ehk rahvakeeli kommunaalmaksed: kui lepingus pole kõrvalkulude maksmist kokku lepitud, tasub vaikimisi need võlaõigusseaduse kohaselt üürileandja. Kui lepingu järgi peab kõrvalkulud kandma üürnik, siis maksab vältida üldsõnalist kokkulepet kõigi eluruumiga seotud kohustuste täitmise kohta. Üürileandja võib kõrvalkuludena küsida ainult neid kulusid, mis on otse seotud eluruumi kasutamisega – seega tuleks need võimalusel lepingus üles loetleda.
Teiseks tasub lepingus kindlaks määrata, kes hakkavad eluruumi kasutama. Seaduse järgi on üürnikul õigus majutada üüritud eluruumi oma pereliikmeid, kuid lepinguga võib ette näha, et seda saab teha üksnes üürileandja nõusolekul. Samuti on mõistlik panna lepingusse, kas üürnikul on õigus tuua üüriruumidesse lemmikloomi.
Kolmandana tuleb kokku leppida üürimakse suurus ja tasumise tähtaeg. Kindlasti tuleks üürimakseid küsida igakuiselt ja ettemaksuna, vastasel juhul võib viimase kuu üür kergesti saamata jääda. Vältimaks vaidlusi korterile tekitatud kahjustuste ja kadunud sisustuse asjus, tasuks üürnikult küsida tagatisraha. Probleemide korral saab selle arvelt siis remonti teha või uut sisustust soetada. Kui aga muresid pole, tagastatakse üürnikule tagatisraha, millele tuleb seaduse järgi lisada vähemalt keskmine deposiidi intress. Seadus lubab küsida tagatisraha kuni kolme kuu üürisumma ulatuses, ehkki tavaliselt rakendatakse Eestis ühe kuu üürisumma suurust deposiiti.
Lepingus tuleks ka võimalikult täpselt kirjeldada tingimusi, millele üüriruumid peavad üürilepingu kehtivuse ajal vastama. Et seda oleks võimalik hiljem tõendada, tuleks koostada üleandmise akt ja lisada sellele fotod eluruumi ning sisustuse seisukorrast, sisustuse loetelu (mööbel, kodutehnika jne) ning mõõdikute näidud. Kui eluruumi ja vara seisukord ei ole täpselt kirjeldatud, on omanikul keerulisem nõuda üürnikult rikutud või hävitatud vara eest hüvitist. Oluline on märkida üürilepingusse ka eluaseme võtmekomplektide arv ja nende jaotus.
Tähtajaline või tähtajatu leping?
Pooled peaksid hoolega mõtlema, kas soovivad sõlmida tähtajalist või tähtajatut lepingut.
Üürileandjale on tõenäoliselt kasulikum tähtajatu leping, sest selle saab üles ütelda nii erakorraliselt kui ka korraliselt. Samuti on tähtajatu lepingu korral üürileandjal seaduse järgi suuremad õigused üüri tõsta.
Üürnikule võib aga olla kasulikum tähtajaline leping, sest selle saab üürileandja lõpetada ainult erakorraliselt.
Tähtajalise lepingu puuduseks on, et kui omanik ei soovi pärast tähtaja möödumist lepingut jätkata, peab üürnik otsima uue elukoha. Kui aga üürnik jätkab pärast tähtajalise lepingu lõppu üüriruumi kasutamist ja kumbki pool ei avalda kahe nädala jooksul teineteisele teistsugust tahet, muutub leping automaatselt tähtajatuks.
Tähtajaline üürileping lõpeb koos tähtaja möödumisega ja seda ei saa korraliselt üles öelda. Üürnik saab tähtajalise lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui tal ei ole võimalik üürileandja süül ruumi kasutada. Omaniku poole pealt on erakorralise ülesütlemise aluseks eeskätt kolmekuuline üürivõlg või üürisummast olulise osa maksmata jätmine kolmel järjestikusel tähtpäeval, samuti korteri kahjustamine, naabrite häirimine vaatamata hoiatustele või üürniku pankroti väljakuulutamine.
Lisaks on mõlemal poolel õigus leping lõpetada, kui eluruumi kasutamine võib ohustada inimese tervist.
Tähtajatu üürilepingu võivad pooled üles öelda vähemalt 3-kuulise etteteatamistähtajaga, välja arvatud juhul, kui üürileping on sõlmitud üürniku või üürileandja eluajaks. Oluline on silmas pidada, et üüripinna müük ei lõpeta automaatselt üürilepingu kehtivust, vaid see läheb üle uuele omanikule.
Kuidas lepingut lõpetada?
Lepingu lõpetamiseks tuleb teisele poolele esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavaldus. Üürileandja avaldus peab sisaldama üüripinna aadressi, lepingu lõppemise kuupäeva, ülesütlemise alust ning ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Samuti tuleb järgida ülesütlemise tähtaegasid. Kui ülesütlemisavalduses nende nõuete vastu eksitakse, on see seaduse järgi tühine ning kogu protsessi tuleb uuesti alustada.
Erimeelsused tasub esmalt üritada lahendada läbirääkimiste teel ja alles kõneluste ebaõnnestumise korral pöörduda maakohtusse või eluruumi tööpiirkonna üürikomisjoni. Üürikomisjonides lahendatakse ainult selliseid vaidlusi, kus rahalised nõuded ei ületa 3200 eurot. See-eest tuleb lahendus üürikomisjonist enamasti kiiremini ja ka riigilõivu pole vaja tasuda.
Nii kohtuotsus kui ka üürikomisjoni otsus on pooltele kohustuslikud täita. See tähendab, et kui otsust vabatahtlikult ei täideta, võib pöörduda abi saamiseks kohtutäituri poole.
Maiko Kalvet
D.A.S. Õigusabikulude Kindlustuse ASi juhatuse liige